続いてますか？
【土地探しの極意２】ー 動
行動１＝魔法の言葉V1＝強い＜心の声＞！
行動２＝不動産パートナーと出会った！心から依頼した！
行動３＝魔法の言葉V2＝丁寧な返事！
行動４＝魔法の言葉V3＝毎週、にこっとしながら鞭を振るってる！
【情報を最初に連絡してもらえるお客になる！ なり続ける！】
そのための実践編が
【土地探しの極意２】ー 動 です。
運命の土地と出会うためのV1は こころの奥に燃える火です。
自分の行動を継続させるためのエネルギーです。
最低１か月、なんとか最長３か月まで、頑張ってください。
次に、運命の土地と出会うためのV２は、報告-感謝！です。
信頼関係構築＝継続作業です。
「このお客様のために何とかしてあげたい」と思ってもらわねばなりません。
最後の、運命の土地と出会うためのV３が、一番重要です。
ほかの名簿客や新規の来店客に優先順位を負けてはいけません。
勧めたい自社専任物件がないなら、他社物件をしらみつぶしに調査・現地確認して連絡してくれるまで。
ただ、今までのお話では、土地の明確なターゲット像がまだ絞られていません。
そのために極意２行動と並行して、２つの武器を手に入れ、長距離での打ち合わせの良き相方＝建築のパートナーと巡り合わねばなりません。
それを【土地探しの極意３】ー 創 で実践します。
【土地探しの極意３】ー 創
土地探し成功のための＜２つの武器と長旅の二人三脚の相方＞
１．＜家造りノート＞の作成
２．良い住宅建築パートナーとの出会い
３．土地にかけられる予算を知るため＜資金計画表＞入手
1. 家造りノートの作成
どんな土地が良いのか？
どんな土地が必要か？
どんな土地が買えるのか？
これは、
土地探しと同時進行して、
建物のプランニングと資金計画（土地+建物+諸費用・ローン計画）
を手に入れることで確定します。
そのために、土地探しと並行して、住宅展示場を回り、納得のいく自分たちの「資金計画表」を手に入れます。
その前にやって頂きたいことがあります。
「自分たちが望む住まいはこんな家です」という要望の骨格を明らかにしておきます。
土地探しを進める中で、いろいろ妥協しなければならなくなりますが、土地探し活動スタートと同時に
自分たちの要望を住宅パートナーに伝える『家造りノート』作成
が必要です。
A４用紙１枚に要望の箇条書きでも問題ありませんが、参考サイトはたくさんあります。
カタログ集めして切り張りしていくのは楽しい作業です。
「こんな感じなら自分たちでもやれる」「これをまねしてやってみよう」
というところがきっとあります。
＜お勧めサイト＞
インスタフォロワー4.9万人ぱぱらくさんの無料note。インスタも大変役立ちます。
住宅プランナー、藤井イツキさんのブログ。
住まい造りを始める方の疑問すべてに応えるコンテンツがあります。
Pinterest(ピンタレスト) の画像検索はとても役立ちます。
試しに「間取り３５坪」、「トイレのクロス」で検索してみてください。
最近はインスタグラムの個人の住まいづくりアカウントが増えています。
画像の編集もプロ並みですし、コメント欄での交流も盛んです。
これから家作りする人へ向けての成功例、失敗例のアドバイスも多いですね。
ただ、ここでちょっと注意です。
今は、土地に回せる予算算出のための参考プランとその見積り+資金計画が欲しいのです。
プラン細部の検討作業や、どれがいいかな、あれかな、これかな、の設備・仕様の検討に迷い込まないようにしてください。
予算出しのためのプランニング・見積もりでは、その住宅会社の標準仕様・標準設備でOKです。
「土地探し」より「住まい造り」のほうが断然楽しいので要注意です。
今こうしている間にも、「知ってたら買ったのに！」という土地情報が生まれて、誰かが申し込んでます。
土地探し中は、とにかく、「運命の土地に出会うのだ！」という思いの炎を燃やし続けましょう！
２. 良い住宅建築パートナーとの出会い
『家造りノート』がさらっとできましたら、展示場へ出かけましょう！
親身になって、確かな専門知識で、誠実に応えてくれる住宅建築パートナーとの出会いは、運命の土地との出会いの前の大切な瞬間です。
密接に連絡を交わし、信頼関係を築き、二人三脚の相方としてふさわしい担当者を選びましょう。そういう関係を育てましょう！
自分たちの予算が合いそうな住宅会社で、良い担当者に巡り合うことは、良い土地に巡り合う以上に重要なことかもしれません。
そういう住宅建築パートナーとの出会いを求めて、顔は笑顔で、厳しい査定の面接試験をしているつもりで、展示場の家を見て回りましょう。
３つくらい回りますと、営業マン・ウーマンの誠実さ・信頼できるかどうか、は判断できます。
営業マン・ウーマン能力テストのためのリトマス紙的質問例
＜希望の住まい+希望の地域+希望入居時期＞を伝えます
①総額いくらくらいになりますか？
②それをローン９割で支払うと、ボーナス支払いなし毎月支払いのみ、ではいくらになりますか？
私たちの年収で無理なく可能ですか？
この２つを尋ねて面接会話します。
１．要望からおおよその家の大きさが算出できるか？
２．それを知るための的確な会話のキャッチボールができるか？
３．今までの建築例からの平均的坪単価から、平均的見積もり概算費用が算出できるか？
４．その展示場周辺の売地相場感覚があるか？ 地盤状況・地盤改良工事目安がわかっているか？
５．変動金利・固定金利、現在の金利状況が分かっており、即座にローンについて返答できるか？
これでわかります。
ファイナンシャルプランを勧められると思いますが、それは後日別途の日を取ってください。
小さなお子様連れで展示場めぐりをするのは大変ですが、総合展示場ではいろいろなイベント・ショーも開催されていますし、各展示場はキッズコーナーを設けています。
土地探し～新居建築は家族の一大事業です！ 親身に相談に乗ってくれる建築パートナーとの出会いは超重要案件です。
『家造りノート』をみせて、次の４点を伝えて、土地予算明確化のための資金計画表を依頼してください。
1.土地探しから始めていること。
２.住宅ローンについて相談し、自分たちの総予算を出すこと。
3.土地予算を明確にするために、資金計画表を作成したいこと。
4.そのためのサンプルプランを作って建物費用の見積りを出してほしいこと。
別ページで資金計画のための展示場予約コーナーを紹介しています。
現在はまだ愛知県西部の方々に、私が在籍してましたあすか建設グループの展示場をご案内しているだけです。
他の地域の方はお住まいに近い展示場を探していってくださいね。
■愛知県 尾張地方■
クレバリーホーム名駅北店（名古屋市西区）
クレバリーホーム蟹江店（海部郡蟹江町）
クレバリーホーム長久手店（長久手市）
クレバリーホーム小牧中央店（小牧市）
クレバリーホーム名古屋東店（名古屋市天白区）
未来工房 （愛知郡東郷町）
チェックハウスプラス 名古屋東スタジオ（愛知郡東郷町）
チェックハウスプラス 小牧スタジオ（小牧市 ）
ネーチャースペース 日進モデルハウス（日進市）
■愛知県 西三河地方■
クレバリーホーム豊田秋葉店（豊田市秋葉町）
ネーチャースペース 岡崎モデルハウス（岡崎市）
３. 土地予算を知るための「資金計画表」入手
１．建物費用+付帯工事費用+土地建物の諸費用
２．予算と住宅ローン
１．建物費用+付帯工事費用+土地建物の諸費用
土地にかけられる予算は、
総予算ー（建物費用+付帯工事費用+土地建物諸費用）
です。
建物費用以外でかかる諸費用がどんな項目があって、概算でどれくらいを考えなければならないのか？ を知る必要があります。
地盤調査費用、地盤改良工事費
購入検討売地の近隣の地盤データを知る方法もあります。
また、愛知県西部は地盤の液状化リスクが高い地域です。
但し、この真っ赤な地域で、地盤調査の結果で「改良工事不要」という判定が出る地域もあります。
私の過去担当させていただいたお客様で、名古屋市港区の埋め立て地域でしたが、「改良工事不要」の地盤状況だったことが過去２回あります。
また、遺跡が発見される地域は地層がたいへん古いところですので地盤が良い場合があります。
『愛知県防災学習システム』より液状化危険度マップ
一般住宅用 液状化対策有効地盤改良工事 参考例
この地域（砂質土層が続く）での住宅建築を考える場合、「大地震による地盤の液状化で家が傾く」という可能性に対して必要な知識です。
ちょっとの傾きでも住んではいられないものですが、保険金は少ないです。
地震による地盤の液状化で家が傾いた場合、地盤改良工事会社の保証は効きません。「自然災害による」家の傾きは「免責事項」です。
したがって、地盤調査（建築前に実施）のデータの判定が大変重要です。
「液状化リスク」をちゃんと判定できる設計士が必要です。
家・土地の登記費用
家の火災保険料+地震保険
建設地によっては、準防火仕様費用（玄関ドア、窓でプラス100万円以上差額あり）
上下水道引込み工事、浄化槽工事
希望によっては太陽光パネルや蓄電池設置工事費
外構工事費
住宅建築パートナーが提示してくれますが、事前にこちらをご覧になっておくことをお勧めいたします。
＜資金計画お勧め参考サイト＞
ここにある１００本近い動画はこれから住まい造りをする方には大変役立つ内容です。お勧めします。
また、必要な項目が網羅された資金計画表をダウンロードできます。
２．予算と住宅ローンと覚悟
土地にかけられる予算＝総予算ー（建物費用+付帯工事費用+土地建物諸費用）です。
総予算の元になるのは次の①②③です。
①贈与+親からの借入れ（ない方が大半）
② + 自己資金（少ない方が大半）
③ + 住宅ローン金額（初めてで、よく知らない方がほとんど）
「自己資金がほとんどないけど、土地買って家造りたい！」という若い方が多いですから 参考までに申し上げます。
住宅ローン以外でぎりぎりのほんとの最低自己資金は？
以下の金額で不可能ではないです。
土地の契約用手付金（物件価格の５％～１０％）３０万円～１００万円
※交渉可能金額です。
+土地、建物の売買契約書印紙代 ２万円（軽減措置適用）
+建物の契約時支払金 ０～ ※住宅建築会社次第。
最低５０万～１００万円で、ぎりぎりスタートできないことはない、というのが実態としてあります。
でもそれでは、このあと書いていますような「最悪の事態」の備えができないですから、自己資金増やす努力は、今からでも！とても！とても！とても！大切です。
住宅ローンは「年間、ローン返済にいくら回せるか」から借入れ上限額が決まりますが、金利タイプ（変動、固定）や金融機関で金額に幅があります。
毎月返済額から借入可能額を計算できるシミュレーションサイトはありますから、自分でも調べましょう。
住宅会社担当に聞けば詳しく答えてくれます。
ベースになる建物のプランニングと資金計画が、「購入可能土地価格」を教えてくれるわけですが、建物価格が上昇してますから、土地購入に回せる資金が最初のころ考えていた金額ではムリだ、という方が増えています。
長い長いデフレの時代が続いて、土地価格は大きな動きのない時代が続きました。
日本経済が回復しないままで、２０２２年初夏から、とうとう物価値上げラッシュが始まりました。
円安、国債の金利上昇、住宅ローン長期固定金利の先行上昇など、不安因子も多いです。
「どうなるの？」という問いには、たとえ超優秀で日々情報インプットしている住宅建築担当者でも答えは用意できません。
そんな中で、あえてお伺いいたします。
住まい造りを本当にやっていきますか？
などと、今土地探しを始めて新居建築で楽しいお気持ちの方にお聞きするのはひどい話ですが、よくお客様に冗談交じりにお話しすることがあります。
「奥様、今この土地買って家建てて無事入居して、そのあと起こる最悪の事態ってなんだと思われますか？」
ローンとそれに付帯する保険によりますが、大けが、病気、事故など、その後のローン支払いが保険で免除になるなら（不幸なことが起こってはいますが）土地も家もそのままで、頑張れば良いですね。
土地と家は残り、毎月の家賃やローン支払いはなくなりますから頑張る道はあります。
ただ、ローン付帯の保険ではローンが消えない事態で、しかも、主になる収入の道が完全に閉ざされ、奥様の収入だけになり、ローン返済は不可能・・・という事態があります。
そのときどうされますか？
そうなったら、土地建物は 売りに出せばよい と覚悟しておきましょう。
日本では中古住宅の評価が低く、残ったローンが支払える価格で買い手が見つかるか？などと今心配する必要はありません。
心の奥にある覚悟のことです。
最悪の時は、売って、やっていける家賃のアパートへ引っ越し、生き抜くぞ！ と、ちょっと覚悟してください。
そういう覚悟をしておかねばならいないほどの金額を借りるのですから。
そこまで真剣に覚悟することが、運命の土地との出会いを引き寄せてくれる一助になります。
その時再出発できる手許金が欲しいです。
住宅ローンを組む時、わが家の保険全体を必ず見直ししましょう。
そうすることで、「覚悟」の小さな支えができます。
もっと住宅ローンのことを知りたいのに・・・という方には、こんな暗い話で申し訳ございません。
住宅ローンについては、いっぱいいっぱい適当なサイトが流通しています。
しっかり学ぶ気になれば、円周率の小数点以下１０桁暗記するより楽に情報が手に入ります。
今、お手元には＜家づくりノート＞と＜資金計画表＞があり、かたわらには＜信頼できる建築パートナー＞が控えています！
「資金計画表」ができあがり、土地購入に使える金額が明らかになりました。
総予算ー（建物費用+付帯工事費用+土地建物諸費用）
＝可能な土地代金！
さぁ、このあとは土地と出会いまくりましょう！
家造りノートは資料を追加して、少しずつ充実させていってくださいね。
【土地探しの極意３ー創】【結論】
家造りートを作り、運命の担当者と出会い、資金計画表を手に入れる
土地代金に使える金額が分かりました！
これからは、呪文V1と覚悟を胸に秘め、
呪文V2➡物件情報➡現地確認➡呪文V３を繰り返し、
➡建物の基本プラン➡資金計画の確認
のサイクルが回り始めます。
そして、、、ついに出会います！
＜土地を買う決断＞の秘密
