【土地探しの極意１】ー知
■「知ること」・・「良い売地」情報がなぜないのか？
１ 見えない競争相手がいっぱいいる！
２ 「良い売地」の情報が出てこない理由がある！
３ ネットに出てこない「良い売地」は●●が買った！
１ 見えない競争相手がいっぱいいることをしっかり自覚！
同じくらいの予算で、同じくらいの土地を探している人は、いっぱいいます。
しかも、ほぼ同年代。マラソン競走のように、ヨーイドンと一斉に走り出して、同じゴールを目指す競争相手です。
けれども、その競争相手の姿は見えません。まるで自分たちだけが土地探しをしているかのようです。
ネットで新着情報見て、すぐさま現地確認にいきますと、不動産業者さんかハウスメーカーの営業マンでしょうか、車がゆっくりと通りすぎて、また戻ってくる、ということがよくあります。
そういう物件はその時点で、すでに買付申込が複数入っていることが多いですね。
夜遅く、ネットの新着情報で「これは良い！」と思った物件があり、翌朝業者さんの店先でオープンするのを待ちました。
ガラガラとシャッターを上げる社長さんに物件のことを尋ねると、
「ああ、それ、夜の間に３つ業者さんから買付入りました」
分譲業者さんの土地仕入れ担当者は素早いです。大きな競争相手です。
その中で、早い者勝ちのルールで勝たねばなりません。
土地探しをされる方々は次のような３タイプいらっしゃいます。
A. ひたすら毎日売地のネット情報をチェックし、条件に近い売地情報があれば、即現地を見に行く・・
という、とても熱心な不動産営業担当者並みの行動力ある方々。
土地探しされる方の２０％くらいの熱意ある方です。
決断力も高い。
奥様の検索熱意、お二人の行動力が高い。物件をご紹介するとすぐ現地へ。
B. ３０～５０％の方は、アットホームやスーモなどネット情報はチェックするけれど、書かれている内容、写真を見比べて、たまに現地へ確認しに行かれます。
見に行くたびに、道路が狭いなぁ、土地の高低差がいやだなぁ、日当たりが悪そうだなぁ、というネガティブな感想が多くなります。
土地のチェックリストを手に入れたり、作ったりして、青い鳥を追い求めておられます。
なかには稀に、宅地建物取引士資格まで取る方もこのグループにはいらっしゃいます。
C. 残り３０％くらいの方は、「家」を見に行くのが楽しくて住宅展示場へ出かけます。
そこで紹介された土地、送られてくる土地情報、くらいが情報源なのですが、展示場で土地情報をご紹介すると、（こういう場合はご一緒しますが）
「帰り道で寄って見てきま～す」
「よい土地なので申し込みま～す」
という方が、今までに何組もいらっしゃいました。
流れに乗る、感じですね。「出会い」の不思議なメカニズムが助けてくれる場合が多い方々。
そういう、目に見えない多数の競争相手と戦って、良い物件を獲得しなければなりません。
そのために「新しく出る良い売地の情報を最初に知る」決定的方法をぜひとも知っていただきたいのです。
見えない競争相手より先に物件情報を手に入れること、目指すのはそれだけです。
それこそが
「縁ある土地と最短の時間で出会うための極意、コツ、王道」です。
迷わずこの道をお進みください。（極意２ でお話しします）
2．なぜ「良い売地」の情報が出てこないのか？
売主と不動産仲介業者の関係を知っておきましょう。
「新しく出る良い売地の情報を最初に知る」ための決定的方法を知らなければ、常に他の人が見送った＝まだ売れ残っている物件情報しか手に入りません。
実は、＜知ってたら買ったのに！＞といった物件の多くが、検索サイトに出される前に買い手が決まってしまっています。
もし「検索サイトに出る前の良い売地の情報を最初に知る（知らせてもらえる）」なら、目に見えない土地探し競争の先頭に立つことができます。
では「売地」はどうやって「おもて」に出てくるのでしょうか？
（山林を崩し、田畑を埋めて造成する開発分譲地や区画整理の保留地を除きますが）
もっとも多い例が、
土地を所有している方ご自身の身に何らかの事情変化があり、お手持ちの土地を「売る」、相続された方々が売りに出される、ということにより「売地」となって出てくる場合です。
そうなったとき、どこかの不動産会社に仲介を依頼されます。
1.駐車場やアパートを管理させている地元の不動産業者
2.TVCMで馴染みのある大手不動産業者、フランチャイズ系不動産業者
3.いつも店の前を通っている近所の不動産業者
最近は「一括査定サイト」を利用される方も増えています。そこでの業者間競争の駆け引きが激しくなってきています。
【売主：査定・仲介依頼】←【 媒介契約】→【元付不動産業者】
ここでちょっと面倒な説明を、我慢してください。
誰でも、知ったら即購入する、ような物件が表に出てこないまま成約される秘密が、ここにあるからです。
それは、不動産会社の間の、激しい仲介手数料争奪戦です。
１つの売地からは、売主が払う仲介手数料と、買主が払う仲介手数料が発生します。
この手数料の争奪戦が、情報の「囲い込み」を誘発します。
ここらの「囲い込み」については、検索されると分かりやすく解説されているサイトがあります。
こちらは大変分かりやすくてお勧めのサイトです。
ゆめ部長の真っ直ぐ不動産仲介
【参考】売主と仲介業者の関係を知っておきましょう。
アットホーム基礎知識「3種類ある媒介契約、それぞれのメリット・デメリット」
媒介契約制度 公益財団法人 東日本不動産流通機構
媒介契約の種類
●専属専任媒介契約型式 媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録義務。 ➡ 他社に知られるまで（営業日で）５日間の猶予あり。
●専任媒介契約型式 媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録義務。 ➡ 他社に知られるまで（営業日で）７日間の猶予あり。
●一般媒介契約型式 REINS（レインズ）への登録義務はなし。
この「囲い込み」ではなく、「正常な営業行為」としても次のようなことがあります。
「最良の物件」の情報がおもて（一般検索サイト）に出てこないのは、
<例> ２０００万円の売地
売主、買主片方の仲介の場合、仲介手数料は 726,000円
両方仲介できれば 仲介手数料は 1,452,000円
＝物件情報を同業不動産会社に知られたくない。
しかし、レインズに登録すれば他社に情報が洩れる。
＝レインズに登録する日までに自社で買主を見つけて、買主の仲介手数料も手に入れよ！
というのが一部大手不動産仲介会社の営業部門の至上命題です。
このとき、真っ先に連絡してもらえるお客になっておくこと、それを「極意２」でお話ししています。
３.出てこない「良い売地」情報はどこへ行ったのか？
<例> ２０００万円の売地
売主、買主片方の仲介の場合——- 仲介手数料は 726,000円
両方仲介できれば—————仲介手数料は 1,452,000円
ですから、すぐ売れそうな土地の売却依頼を受けた不動産業者は、物件調査を終えたら売り地資料をつくって、同業者に「買主を仲介して下さい」と頼んだり、「レインズ」に即日登録する？？・・・・わけないですね。
媒介契約後（媒介契約書に日付をちゃんと入れて売主さんに控えを渡したとしても）しばらくはそんなことをしません。
一通りの物件調査が終わって資料が揃えば、情報をオープンにする、のではなく、
①『土地購入希望者名簿』から選んで直接お客様へ連絡します。
毎日毎日、同じような予算の、同じような希望条件の、土地探しのお客様名簿は積み重なっています。
名簿上位の、熱心なお客様数人に情報を渡せば、それで決まります。
あるいは、今！！ 店のカウンター向かいに座ったお客様でも良いのです。
こういうことに最初の１週間を使うのは？
「売主」からの仲介手数料 だけではなく、「買主」からの仲介手数料も手に入れようとする不動産業者の「両手」狙いからです。
自分のところで短期間で「買主」を見つけられない・・・となって初めて、
自社ホームページ公開、アットホームなどの検索サイトに登録して一般のお客様への情報公開に踏み切ります。これは同業他社への情報公開にもなってしまいます。
②アットホームやスーモなど、検索サイトに登録します。
また（不動産業者専用）「レインズ」登録します。（されない売地もあります）
③他の業者がそれで情報を知り、住宅展示場に持ち込む。
④その情報を住宅営業マンがお客様に届ける。
大半の方は、この②～④の段階で出てくる「売り地情報」を知るわけです。
毎日毎日検索の日々・・たまに「これ、いいかも」と見に行っても・・ガッカリ。
これが３か月以上続きますと、誰しも「土地探しに疲れた・・」方々となっちゃいますよね。
そうならないために！
極意１ 「知れば誰でも購入するだろう」という物件情報を手に入れる！
【土地探しの極意１ 知 】の結論
新規物件を最初に連絡してもらえる-
「お客」になること。
不動産業者の『売地情報希望 顧客名簿』のトップになること。
そのためにどうすればよいのか？
